به گزارش قدس آنلاین، بورس کالا به دنبال آن است که بتواند مسکن را به شکل متری و در قالب اوراق سلف استاندارد مسکن پیش فروش کند. بر اساس تحلیل های کارشناسی عرضه مسکن متری در بورس نه تنها مردم را صاحب خانه نمی کند که با حاکم کردن نگاه سرمایه ای به این بازار، دست دلالان را نیز برای مانور در بزرگترین کالای سبد مصرفی خانوار باز می کند.برای بررسی بیشتر مزایا و معایب فروش متری مسکن در بورس پای صحبت محمد ابراهیم احمدی استاد دانشگاه و تحلیلگر بازار مسکن و افشین بیک پور کارشناس حوزه مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی نشستیم که در زیر می خوانید.

محمد ابراهیم احمدی کارشناس حوزه مسکن در گفت و گو با قدس با اشاره به اینکه فروش متری مسکن سالهای طولانی مطرح است ولی تا الان هیچگونه ثمره مشخصی نداشته می گوید: اگر به این شیوه فروش از زوایای مختلف نگاه کنیم مزایا و معایب و مغایرت هایی با قوانین دارد که بررسی می کنیم. وی از جمله مزایای این طرح را حفظ ارزش پول سرمایه گذاران می داند که می تواند قدرت خرید انها را در برابر نوسانات ارزی حفظ کند.

رونق اشتغال و تامین سرمایه برای پروژه های ساختمانی

محمد ابراهیم احمدی کارشناس حوزه مسکن، تامین منابع لازم برای ساخت مسکن از طریق جذب سرمایه های خرد و کلان، جلوگیری از کلاهبرداری در پیش فروش ملک به خاطر نظارت در بورس، صرفه جویی در زمان خریداران برای خرید ملک، ورود پول به بازار مسکن و جلوگیری از ورود سرمایه های سرگردان به بازارهایی مثل ارز و  طلا و اشتغال زایی از طریق تامین سرمایه برای پروژه های ساخت و ساز را از دیگر مزایای این طرح بر می شمارد و تاکید می کند: صنعت ساختمان صنعتی است که طبق پژوهش ها قریب به 700 عنوان شغلی به آن وصل هست و اگر رونق پیدا کند می تواند مشکلات زیادی را در بحران بیکاری حل کند.

وی با اشاره به امکان خانه دار شدن تدریجی افراد به این شیوه می گوید: اگر فرد تعداد مشخصی از سهام مربوطه را خریداری کند و در تاریخ معین از آن تعداد سهام به اندازه یک واحد مسکونی داشته باشد می تواند صاحب یک خانه باشد. از دیگر فواید این نوع خرید ضمانت تحویل توسط سازمان بورس هست. این یکی از موارد مهمی است که ما در حال حاضر در پیش خریدها نمی توانیم با قطعیت درباره ان صحبت کنیم. و مزیت نهم هم امکان تشدید نظارت ها برساخت و ساز و کیفیت آنها  باشد که می تواند از سوی بورس به عنوان یک عامل نظارتی روی این پروژه ها اعمال بشود. و دهمین مورد، نقد شوندگی بالای این حوزه است البته از دید سرمایه گذاری در حوزه مسکن، چرا که نقد شوندگی در بخش مسکن پایین است و برای همین خیلی از سرمایه گذاران در دوره رونق بازارها تمایل به ورود ان ندارند به این جهت که نمی توانند به سرعت سرمایه خود را به پول برسانند. این مزیتی است که در بازار سهام و اوراق بهادار وجود دارد و از این طریق این مزیت هم برای ملک ایجاد می شود.

نگاه سرمایه ای به جای نگاه مصرفی به بازار مسکن

این کارشناس حوزه مسکن می گوید: بر شمردن معایب این طرح را با آخرین مزیت شروع می کنم. همین طور که نقد شوندگی بالای این شیوه سرمایه گذاری برای سرمایه گذاران جذاب است و انها را به این سمت سوق می دهد.  از طرفی این مشکل را ایجاد می کند که تقاضای کاذب برای این بازار پدید می اید و عملا تولیدی را که رونق پیدا کرده به این شکل خنثی می کند چرا که با ایجاد اشتهای کاذب بین مصرف کنندگان کاذب، اثر سرعت دهی به ساخت و ساز را کاهش می دهد و مانع ان فایده ای می شود که تا به این لحظه داشتیم درباره ان صحبت می کردیم.  در واقع از این اتفاق می توانیم این طور نام ببریم بازاری می شود برای دلالان که با هر رقمی می توانند سرمایه گذاری انجام بدهند و به نوعی می توان گفت نگاه همه به حوزه مسکن به یک نگاه سرمایه ای تبدیل می شود.

احمدی می گوید: با ورود دلالان عیب دوم ایجاد می شود که به نوعی ایجاد یک موج گرانی است که این کار را بسیار خطرناک می کند، چون عملا به هدفی که طراحان این طرح دارند لطمه بزرگی وارد می شود.

مغایرت قانونی فروش متری با قانون مصوب مجلس

وی توضیح می دهد: عیب سوم این شیوه فروش، عدم تعیین تکلیف خریداران در ابتدای کار است.  در واقع کسی که پیش خرید می کند به نوعی دارد چشم بسته این کار می کند متاسفانه تولیدات ساختمانی در کشور ما همگن نیستند. مصالح به کار رفته در انها به یک شکل استاندارد و همسانی نیست. همین طور موقعیت واحدهای مسکونی با هم دیگر متفاوت هستند. مگر اینکه زمانی که این واحدها  دارند عرضه می شوند،  کدگذاری بشوند. مثلا تاریخ تحویل مشخص باشد و اینکه متراژ خریداری شده،  در چه واحدی، چه طبقه ای، و چه شرایط جغرافیایی و چه موقعیتی در اپارتمان قرار گرفته است. همه اینها باید تعیین شود تا بشود نسبت به قیمت گذاری منصفانه ان اعلام نظر کرد.

وی تاکید می کند: همه این موضوعات را کنار بگذاریم اولا یک مغایرت اساسی این ماجرا با قانون فعلی وجود دارد و ان این هست که قانون مصوب مجلس می گوید معاملات پیش فروش باید در محضر اسناد رسمی ثبت بشود. در صورتی که فروش متری قرار باشد اتفاق بیفتد باید اصلاحاتی رقم بخورد تا این اتفاق در بورس بیفتد. هر چند بورس معاملات را به صورت رسمی انجام می دهد ولی قضیه ثبت محضر باید تغییر داده شود تا این مغایرت قانونی حذف بشود.

فروش متری به ارزان شدن مسکن منجر نمی شود

وی می گوید: ثانیا اگر هدف سیاست گذاران اقتصادی کشور انجام معاملات ملک در بورس ارزان تر کردن مسکن است قطعا در این حوزه به این هدف دست پیدا نخواهد کرد و این طرح از این منظر شکست خواهد خورد. بازار بورس بازاری نیست که بشود به آن به چشم بازاری برای ارزان شدن یک کالا نگاه کرد. به این جهت که معامله گر و دلال وارد این حوزه می شود و سازنده به تنهایی قیمت را مشخص نمی کند و هم اینکه ما ایتم ها و پارامترهای زیادی برای ارزان کردن ملک داریم و تا ان ایتم ها ارزان نشوند ما نباید توقع ارزانی در یک ساختمان را داشته باشیم.

ابهام در تعیین تکلیف واحدهای متعلق به سهامداران

احمدی می گوید: ثالثا اگر هدف این باشد که سازندگان را به ورود این بازار راغب بکنیم راه دشواری در پیش خواهیم داشت، به این خاطر که سازندگان در زمان تحویل خیلی دچار مشکل می شوند، عنوان شده در زمان تحویل اگر به تعداد مشخصی از سهام یک واحد خریداری بشود ان واحد می تواند به فرد تعلق بگیرد، حالا سئوال این است که اگر در زمان موعد تحویل واحدهایی باشند که تعداد اوراق دست هر نفر برای خرید انها کفایت نکند ان وقت تکلیف چیست؟ مثلا اگر یک واحد صدمتری به صد واحد تقسیم شده باشد و این واحد 50 سهامدار داشته باشد که هر کدام دو واحد از این را خریده باشند ان وقت تکلیف اینها چه خواهد بود؟ چه کسی در نهایت صاحب این ملک خواهد بود؟ خریدار در روز تحویل کیست؟ ایا خود سازنده مکلف می شود دوباره این سهام را بخرد؟ ما در بورس کالا چینن چیزی را داریم که در زمان تحویل کالا در موعد مشخص یا فرد باید کل کالا را خریداری بکند، یا اینکه کل ان مبلغ  را از فردی که مثلا اول  صاحب آن کالا بوده بگیرد و ان کالا را عملا به او واگذار بکند. در حوزه ملک تکلیف چیست. چون انجا اعداد بزرگ است و ایا سازنده حاضر است واحدی که در اختیار 20 نفر قراردارد تعهد قانونی بدهد که دوباره خودش بخرد یا خیر؟ از این منظر با توجه به هم ریختگی این موضوع و عدم شفافیت باز هم نمره قبولی نمی گیرد. چون یک ابهام بزرگی دارد مگر اینکه قانون گذار برای این داستان راهکاری بیندیشد که البته برای ما هنوز مبهم است.

وی تاکید می کند:  رابعا اگر هدف  جذب سرمایه باشد این مورد می تواند محقق  بشود و به خاطر اینکه فرد با همان سرمایه اندکی که دارد می تواند با بالا رفتن قیمت ها ارزش سرمایه گذاری اش افزایش پیدا کند اما ما راهکارهای دیگری هم برای حفظ سرمایه داریم مثل خرید اوراق و سایر شیوه های سرمایه گذاری که می توانند به این موضوع کمک بکنند. ولی به هر صورت از این موضوع نمره قبولی می گیرد.

ارزانی مسکن از حذف زمین تا کاهش سود بانکی

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه برای رفع مشکل مسکن در کشور پارامترهای مختلفی وجود دارد می گوید: اگر بررسی بکنیم، می بینم که می شود از این آیتم ها برای کاهش میزان رشد قیمت مسکن استفاده کرد که به شرح زیر است:اولین آن حذف قیمت زمین هست، که دولت در حال حاضر سعی می کند زمین هایی را به صورت رایگان در اختیار سازندگان قرار بدهد، مورد دوم کاهش سود بانکی تسهیلات مسکن است اما هدف از پرداخت تسهیلات مسکن، نباید صرفا مصرف کنندگان باشند بلکه بایستی جامعه هدف ما تولیدکنندگان باشند. اول انها هستند که باید تسهیلات ارزان قیمت بگیرند تا برای ساخت بتوانند یک امکان خوب داشته باشند و بعد به سراغ تقویت خریداران باید برویم در غیر این صورت بالانس بازار مسکن بر هم خواهد خورد. مورد سوم کاهش قیمت مصالح است که این امر با بهینه سازی و فضا دادن به ایده های نو یا خلق مصالح جدید و نوین اتفاق بیفتد، مورد چهارم صنعتی سازی و پیشنهاد پنجم سرعتی سازی است که می تواند از امواج تورمی یک پروژه را مصون نگه دارد.

وی تاکید می کند: اگر از نگاه بورسی هم بخواهیم به ان نگاه بکنیم می شود پیشنهاد کنم صندوق های سرمایه گذاری در  حوزه املاک و مستغلات باشند، همان  طور که پیش از این صندوق دارا یکم وارد بورس شد و صندوقی بود که سبدی از سرمایه گذاری در صنایع مادر را برعهده داشت. حتی ان زمان این پیشنهاد مطرح شد که بورس املاک و مستغلات راه اندازی بشود که باز پیشنهاد من این است که اگر قرار است این اتفاق بیفتد، الان که زمان مولد سازی املاک دولتی هست بیایید فروش دارایی های دولت و املاک نیمه دولتی را از این طریق انجام بدهید و در نهایت اگر انها موفق بودند طرح فروش املاک خصوصی را در بورس مطرح بکنند. در کل اگر این  طرح با در نظر جمع مزایا و معایبش نمره قبولی را نمی گیرد و ما را به هدف تسهیل خانه دار شدن مردم نزیک نمی کند.

مسکن قابلیت خرید و فروش متری ندارد

افشین بیک پور کارشناس حوزه مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی نیز در گفت و گو با خبرنگار ما می گوید: کالای مسکن یک کالای ناهمگن در اقتصاد هست و ما نمی توانیم ان را به صورت متری در بازار سرمایه عرضه کنیم و در حقیقت مسکن قابلیت خرید و فروش متری ندارد. چرا که واحدهای مسکونی که در پروژه های مختلف تعریف می شوند بسته به موقعیت جغرافیایی و اینکه در کدام طبقه ساختمان واقع شده اند، شمالی و جنوبی بودن و بسیاری از پارامترهای معماری و عمرانی و شهرسازی ناهمگن هستند و نمی شود یک متر از یک واحد مسکونی با یک متر از یک واحد مسکونی دیگر یکسان سازی کرد و ان را در بورس عرضه کرد. مگر اینکه بخواهیم یک اوراقی برای اینها منتشر کنیم و این اوراق در بازار سرمایه قابلیت خرید و فروش پیدا کند و پشتوانه آن این مسکنی باشد که عرضه می شود.

وی توضیح می دهد: اگر یک همچین چیزی بشود تجربه اش در سالهای دور بوده است و صندوق زمین و ساختمان هم عملا برای همین کار تشکیل شد که یک ابزار تامین مالی مسکن باشند که بتوانند سرمایه های مردم را جمع کنند و پروره های مسکونی را ایجاد کنند. بدین صورت که بعد از جمع شدن سرمایه پروژه احداث می شود و بعد از فروش، سود حاصل از پروژه به صاحبان ان اوراق برگردانده می شد. که اگر این طرح هم شبیه همان طرح باشد باز هم باید رفت و  دلیل اینکه آن صندوق ها شکست خوردند را بررسی کرد. به زعم بنده این طرح فروش متری آنچنان موفق نخواهد شد.

امکان تبدیل بورس به مرجع تعیین قیمت ملک

بیک پور در رابطه با اینکه ایا عرضه متری مسکن باعث کاهش قیمت مسکن می شود نیز توضیح می دهد: قیمت مسکن از دو دسته پارامترهای اقتصاد کلان و پارامترهای مربوط به عرضه و تقاضا در خود بازار مسکن تاثیر می پذیرد. از منظر نهاده ها هم قیمت مسکن از زمین، هزینه مصالح، هزینه های ساخت و دستمزد و مجوزها تشکیل می شود که در این میان سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن بسیار بالاست، به طوری که تاثیر آن در متوسط کل کشور بیش از 40 درصد و در شهر تهران بیش از 60 درصد است. بنابراین بخواهیم اگر بخواهیم قیمت مسکن کاهش پیدا کند باید بیاییم روی ان پارامتری که بیشتری سهم را روی قیمت مسکن دارد سیاست گذاری کنیم که ان زمین هست. با افزایش عرضه زمین قیمت مسکن کاهش می کند ولی آیا عرضه متری می تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود خیر. چنین اتفاقی  به دو دلیل رخ نخواهد داد. چون همین الان اگر بخواهند این طرح را در کشور عملیاتی بکنند، به دلیل اینکه قدرت نقدینگی در دست مردم بسیار زیاد است هر کسی با یک میلیون تا چند میلیون می تواند تقاضا را در این حوزه افزایش بدهد در حالی که ما به یک باره نمی توانیم در بورس عرضه را زیاد کنیم. برای همین بازاری تشکل می شود که به نظرم بازار سنتی را هم کنار می زند و ممکن است به عنوان مرجع تعیین کننده قیمت بازار مسکن  شناخته بشود و بعد ان به مرور بازارهای سنتی املاک به بازار بورس نگاه می کنند که ایا قمیت افزایش پیدا می کند یا نه.

ما در بازار مسکن ابزار کنترلی تقاضا  نداریم

وی می افزاید: از سوی دیگر ما در بازار مسکن ابزارهای کنترلی تقاضا را به هیچ عنوان نداریم. در سایر کشورها از این ابزارها استفاده می شود بخصوص ابزار های مالیاتی. چون ابزار کنترلی نداریم باعث می شود  قیمت مسکن کاهش پیدا نکند. در کل کسی مخالف عرضه مسکن نیست ولی اگر شما می خواهید کپی برداری بکند نمی توانید در سمت عرضه کپی برداری کنید ولی در سمت تقاضا ان کپی برداری را انجام ندهید و از ابزارهاهای کنترلی بهره نبرید. بنابراین چون در حال حاضر ما این ابزارها را نداریم، عرضه متری مسکن در بورس مناسب نخواهد بود.

بیک پور تاکید می کند: با خرید متری مسکن کسی صاحبخانه نمی شود با فرض اینکه همه چیز خواب باشد  و ابزارهای کنترلی نیز موجود باشد، و عرضه به شکل مناسب هم اتفاق بیفتد، بعد از 10 تا 15 سال هر کسی می تواند با این سرمایه گذاری ها صاحب مسکن شود. که این برای ما مطلوب نیست. اگر ما بخواهیم مردم را صاحب خانه کنیم باید از سرمایه کلان استفاده کنیم و نحوه استفاده از سرمایه کلان این است که چون سیاست گذاری زمین در دست دولت است بهتر است با افزایش عرضه و ایجاد مشارکت با بخش های خصوصی، دولت سهم خودش را از زمین و مسکن های ساخته شده بگیرد وان را تخصیص بدهد به کسانی که مسکن ندارد.